На сегодняшний день аренда недвижимости обходится приблизительно в три раза дешевле, чем выплата ипотеки. Только за последний месяц средний платеж по жилищному кредиту вырос на 72% (за год – примерно в 3 раза), а предложений по аренде квартир стало в полтора раза больше.
Как рассказали эксперты сервиса ЦИАН, весна 2022 года изменила картину на рынке аренды жилья, в частности, долгосрочной. Во многих крупных российских городах усилилась конкуренция и был отмечен скачок предложений. Это произошло по следующим причинам:
- Традиционные сезонные колебания.
- Дефицит предложений по продаже недвижимости на вторичном рынке из-за роста ставок по ипотеке, падения курса национальной валюты, неоднозначной ситуации в стране. Собственники откладывают на неопределенный срок продажу жилья, так как наблюдаются сложности с формированием рыночных цен, проведением альтернативных сделок и т.д.
- Временная миграция населения. Все больше граждан меняет место жительства как внутри страны, так и за ее пределами, а на время своего отсутствия сдает недвижимость в аренду.
В общей сложности в марте 2022 года в крупных городах с населением от 500 тысяч человек прирост предложений аренды жилья составил 42% (в феврале 2022 года – 10%, в марте 2021 года – 10%). Таким образом, показатель достиг уровня июля 2021 года, когда ставки аренды еще не начали повышаться.
В период с августа по сентябрь 2021 года наблюдался существенный спад количества объектов недвижимости, предлагаемых в аренду. Рекордный спрос возник вследствие изменения условий программ льготного кредитования. В результате граждане начали решать жилищные проблемы посредством аренды, а не подорожавшей ипотеки.
Наибольший прирост предложений по аренде квартир зафиксирован в Москве (87%) и Ижевске (74%). Несколько ниже показатели в Санкт-Петербурге (67%) и Кирове (61%), Екатеринбурге (51%) и Перми (51%).
Вторая половина марта оказалась рекордной по количеству новых предложений, публикуемых каждый день (в 4 раза больше, чем месяцем ранее). В марте 2021 года рынок предлагал на 30% меньше вариантов. Активность арендаторов опустилась на 10-15% относительно февральских показателей. Спрос просел в период 24.02 – 08.03.2022 года, но с тех пор постепенно растет, хотя до показателей, предшествующих увеличению ключевой ставки, еще далеко.
Зачастую граждане сталкиваются с дилеммой – покупать или арендовать недвижимость. Однозначного ответа на этот вопрос нет. Так, из-за низких ставок по ипотеке в начале 2022 года ежемесячный платеж за аренду жилья ненамного отставал от размера платежа по кредиту.
Эксперты ЦИАН проанализировали актуальную на март 2022 года разницу в расходах на арендованное жилье и недвижимость, купленную в ипотеку, с учетом роста процентных ставок. Объектом для расчетов стала среднестатистическая однокомнатная квартира, приобретенная на вторичном рынке (первоначальный взнос – 20%) и аналогичная «однушка», взятая в аренду.
Согласно данным Центробанка, срок выдачи стандартного кредита на «вторичку» – 22 года при процентной ставке 20,2% годовых (в феврале 2021 года – 11,3%, годом ранее – 8%). Что касается аренды, то в прошлом году она составляла 78% суммы ипотечного платежа, а разница по разным населенным пунктам едва превышала 4 тысячи рублей.
При этом в Астрахани, Тольятти и Челябинске стоимость аренды была выше ежемесячных выплат по кредиту. Также до 10 тысяч рублей доходила разница между арендной платой и ипотекой еще в 27 российских городах. И лишь в Москве, Санкт-Петербурге, Владивостоке и Казани стоимость аренды была ниже ипотечного платежа на 10 и более тысяч рублей (в столице – 23 тысячи рублей).
В феврале 2022 года, когда недвижимость выросла в цене, но ключевая ставка ЦБ еще не поднялась до 20%, по всей стране ипотека на вторичном рынке была дороже аренды. В 11 городах наблюдался разрыв в платежах до 10 тысяч рублей, в 23 – более 10 тысяч рублей. В среднем, арендная плата составляла 57% от кредитной, а разница – около 13 тысяч рублей. В марте 2022 года из-за роста ставок аренда стала намного выгоднее. Так, на сегодняшний день стоимость аренды не превышает 33% суммы ежемесячного ипотечного платежа.
Сейчас во всех городах аренда ниже кредитных выплат как минимум на 10 тысяч рублей. Хуже всего дела обстоят в Москве, где разрыв составляет 112 тысяч рублей (до роста ставки – 43 тысячи рублей). В Архангельске и Челябинске зафиксирована наименьшая разница – до 20 тысяч рублей.
Если рассматривать годовую динамику, то средний размер ипотечного платежа по стране увеличился в 2,7 раза (с 19,3 до 53,1 тысячи рублей). Наибольшая разница отмечена в Краснодаре – в 3,3 раза, а также Саратове и Ростове – в 3,2 раза. А в столице платеж по ипотеке вырос в 2,5 раза. С февраля 2022 года на 72% увеличилась и кредитная нагрузка (с 30,9 до 53,1 тысячи рублей).
Небывалый рост конкуренции повлек за собой снижение ставок. Так, к концу февраля стоимость аренды опустилась на 1,5%. В основном это отразилось на ситуации в столичных регионах и тех населенных пунктах, где за последний месяц фиксировался максимальный прирост числа предложений. Так, в Москве и Санкт-Петербурге стоимость аренды «однушки» упала на 6,2% и 6,9% соответственно. В Краснодаре, Набережных Челнах и Нижнем Новгороде снижение составило 5-6%.
С точки зрения годовой динамики средний размер арендной платы увеличился на 15,2% (с 15,1 тысячи рублей в прошлом году до 17,4 тысячи рублей – в нынешнем). Но этот показатель все равно ниже расходов заемщика на ипотеку (затраты выросли в 2,7 раза – с 19,3 тысячи рублей до 53,1 тысячи рублей). Ставка для двухкомнатных квартир выросла на 14,7%, а снижение за месяц соизмеримо с однокомнатными – с 27,6 до 27,2 тысячи рублей (на 1,6%).
По мнению экспертов, некоторые собственники жилья решили не торопиться с продажей, сделав выбор в пользу получения пассивного дохода от сдачи в аренду. С конца февраля 2022 года на 25% снизилось количество предлагаемых вариантов продажи недвижимости на вторичном рынке, что не могло не оказать влияния на ее стоимость. К примеру, средняя ставка московских предложений оказалась на 5% ниже среднерыночных. Таким образом, в течение летнего сезона ожидается дальнейшее снижение стоимости аренды жилья.
